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长租公寓频爆雷,如何防范如何破局
来源:普京集团网    2019-08-16 17:49:04

  一年内,26家长租公寓“爆仓”

  8月7日,南京乐伽公寓通过微博发出公告:公司因经营不善,无力履行合约,无法偿还客户欠款,目前已经停止经营,关闭所有业务。员工大量离职,没有经济收入,无力偿还客户欠款。

  只要搜索长租公寓的字样,爆雷的事件是扑面而来。根据公开信息统计,截至今年7月,长租公寓阵亡名单增至26家。自2018年8月杭州鼎家公寓爆雷起,一年之内,上海寓见公寓、杭州速锦房产、北京昊园恒业等多家长租公寓出现“爆雷”或“跑路”。仅今年7月就有6家公寓爆雷,创单月爆雷数量新高。

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  这些长租公寓机构之所以会倒闭,一大半原因在于资金链出现问题,其中不乏“租金贷”的身影。其中7月新近爆雷的长租公寓品牌安闲居使用了租金贷等高风险经营手段,简单来说就是“拿房—出租—融资—再拿房”的模式来扩张市场,但其中只要一环出现问题,别说形成规模效应,企业也会因为资金链断裂迅速破产。

  这些中间服务商的“倒闭和跑路”将战火直接引向租客和房东。我爱我家前副总裁胡景晖所说:“长租公寓爆仓,要比P2P爆雷更可怕”。

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  去年8月,杭州鼎家长租公寓应声跑路,人去楼空,4000余租客租金被卷走;10月份,“寓见”二字出现在了微博热搜,公寓资金链断裂、房东赶人,许多年轻人经历了不长的人生中闻所未闻、见所未见的事情。大家白天上班,担心房东换锁,把自己的东西扔楼道,晚上回家继续苦苦维权;乐伽公寓不光按年收租、按季支付,还采取“高进低出”的模式,即用较高的价格从房东手里取得房源,以更低的价格租给租客,通过收付租金的“时间差”实现快速扩张。

  爆雷的乐伽公寓曾宣传称,其在南京、苏州、杭州、成都等多个城市已拥有超过10万多所房源,管理的房屋资产已达1000亿元以上。公开资料显示,寓见公寓布局上海及华东,拥有门店43家,2017年持有的房源数高达20000间。因此,这其中的每一个房东和房客,都是爆仓事件的受害者,他们损失惨重。

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  “高进低出”是公寓运营方以高于市场价拿房,给房东的付款方式按照月度或季度租金付款。以较低价格出租房源,但一次性收取租客半年、一年甚至更长时间的租金,是典型的利用资金池来运营,无形中会放大杠杆,风险控制敏感性差。“高收低租”本质与租金贷一样,由于缺少风险控制,一旦企业经营管理失误,最终将导致房东、租客的严重损失。在类似“租金贷”等金融方式的助力下,风险爆发会延后,风险的规模和影响面是逐步扩大的。

  在知乎上,也有用户直戳本质:

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  也就是说,顶着新商业模式的光环,很多长租公寓的本质明显的有了诈骗的嫌疑,跟一些预付费的健身房甚至拉人头搞传销之后的倒闭跑路似乎没多大区别。

  专家声音:要有风险准备金制度

  中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼:短时间内,它只要资金有进有出,还能维持一个暂时的平衡。从长远看,中间有差价全部由自己承担,如果没有其他盈利来源,就很容易出现资金链断裂的问题。按年收、按季付杠杆率是四倍,按年收、按月付杠杆率会被放大到十倍以上,一旦流动性出现一点点问题,它就会出现经营的危机,倒闭。

  北京一介竹房地产经纪公司总经理路爱兰:中介机构应该只提供居间服务,不支持中介公司先行代理业主的房子,再高价租给租户的哄抬房租行为;中介公司只提供居间服务且服务费为一个月的租金;服务费由租赁双方各承担50%;租金合同应签署住建委拟订的统一版本。租赁市场的前景非常好,但是行业需要进行软硬件方面的规范和优化。

  58安居客房产研究院首席分析师张波:金融手段助力长租公寓规模化的同时,也加剧和提升了未来的风险水平。对于长租公寓领域的金融管控力度需要进一步加强。

  北京房地产中介协会秘书长赵庆祥:在乐伽事件中,相关部门正积极救火,群策群力善后“爆雷”的遗留问题非常重要。但更重要的是,如何防微杜渐,通过构建长效机制,防止类似问题重复发生。首先,要尽快出台住房租赁条例,租赁行业必须通过立法建立准入门槛;其次,可以探索建立风险准备金制度,租赁企业按照规模,缴纳风险准备金,此举一方面可以对冲经营不善带来的风险,另一方面,也可以控制企业的扩张速度。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进:长租公寓爆雷事件说明,金融一旦介入房地产领域,会出现一些“身不由己”的问题,这是需要警惕的。防范长租公寓爆雷的风险,可以适当在保证金、准备金等方面出台新的政策,资金可以发挥防火墙的作用,有助于对租客形成保险作用。对企业方而言,能约束其盲目扩大,有成本的概念。

  国务院发展研究中心研究员刘卫民:应该探索从保证金的角度来增加对于租赁市场项目风险的控制,对于一些加杠杆的行为,相应的部门无论是住建还是金融监管部门,应该给予一定的指导和及时的监管。

  支招防范和应对

  长租公寓蕴藏的巨大风险,中介平台以经营不善为由轻松跑路,房东们可以赶快把租客赶走,收回房子重新出租来降低自己的损失。但是巨大的风险和损失最后转嫁到了最弱势的租房客身上。你去维权,成本和时间上都耗不起。

  社会是发展的,但从来不是滋生“虚假”的温床。虽然商业本质都是逐利的,有了利润才能发展,但首先得讲“君子爱财取之有道”。面对那些钻到钱眼里吃人血馒头的服务“商”们,小编真的气不打一处来:那些租房的可大多都是毕业不久参加工作时间不长的大学生啊,如果他们进入社会的第一堂课就是被骗,未来会是怎样的心态和价值观?打他们的主意,你们的诚信和良心何安。

  知乎上,被房东扫地出门的上海网友Fine说:作为公民,我们遵纪守法、尊老爱幼;作为这个时代的青年,我们为了梦想,背上行囊,背井离乡,在所爱的城市生活奋斗,朝气蓬勃,满怀理想。面对问题,我们需要更多人关注,需要支持,需要所有人共同努力。请不要辜负我们20万青年的梦想。

  在暂时买不起房的阶段,租房住是必然的。小编给大家提个建议:租房时,最上策是找到直接和房东对接的垂直租房平台,一手交钱一手住房,没有中间商的干扰;中策是同信誉好、实力强的品牌中介企业合作,订立合同并缴纳中介服务费;下策才是看到了有比市场价相对便宜的房源后,和房源推介方合作,但是一定要看清房子是否具备出租的资质,查一下出租商的资质,有无背书等。对于任何先贷款、贷款后有多重好处的诱导一定当心,直接拒绝。

  另外,还是回归租房本质,租房应该就是简单而便捷的,这间房什么价格双方明确了就是,什么中间需要贷款、办理网贷以及什么电商平台赠送之类的绕圈圈的模式,大家一定要擦亮眼睛,要提防陷阱、别上套,以免辛苦赚来的钱打了水漂,还带来无尽的麻烦。

  近期艾媒咨询发布的报告中提到,到2022年,我国房屋租赁市场租赁面积预计将达到80.6亿平方米,而房屋租赁市场人口将达到2.4亿人。长租市场本身是一个刚需、低频、低利润的传统生意,且事关民生大事,更需踏实稳健地发展,追求租客保障、民生稳定、经营受益的共惠局面。因此,当下急需各方的努力,建立一个信息透明、标准可循的产业生态,规范管理好这块“大蛋糕”,可持续发展真正惠及于民。

  对于长租公寓频频爆雷,大家是如何看待的,有什么理解和建议,欢迎点击下方留言。

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